Na construção civil, quando os contratos de aquisição de imóvel são rompidos, diz-se que foram feitos distratos imobiliários. Esses distratos podem acontecer de forma unilateral ou em comum acordo. Desta forma, o negócio firmado entre a construtora e o comprador é desfeito antes da quitação total do imóvel.
Antes de mais nada, vamos entender o que significa distrato e o seu funcionamento. Para elaborar um distrato, é preciso saber as razões pelas quais ele está sendo solicitado.
De uma form geral, ele pode ser por resolução, ou seja, quando uma cláusula do contrato não é cumprida e isso pode acontecer de maneira parcial ou total, independente de quem foi o causador; e também pode ser por resilição, ou seja, quando uma ou ambas as partes envolvidas não querem mais manter o tratado. Neste segundo caso é preciso verificar as cláusulas impostas no contrato, já que, dependendo do tipo de acordo, pode tornar-se difícil realizar a anulação.
Mercado imobiliário se beneficia com a lei do distrato imobiliário
No mercado imobiliário, o distrato é previsto dentro do próprio contrato. Ou seja, se comprovado que o comprador está inadimplente, as cláusulas do contrato concedem ao vendedor o direito de pedir o distrato e tomar o imóvel de volta. Ao passo que, se a construtora atrasar a entrega do imóvel, o comprador tem o direito de cancelar o contrato e pedir o valor que já foi pago de volta.
Embora previsto em contrato, os distratos imobiliários sempre foram uma dor de cabeça para construtoras e incorporadoras, isso ocorre devido ao fato de que esse procedimento não possui uma legislação que determinasse normas a serem seguidas. De uma forma geral, as disputas paravam na justiça, sendo cada caso julgado à sua maneira.
Fazia-se necessária uma orientação legal que determinasse as condições gerais do distrato, o que inclui orientações como valor a ser devolvido, multas, retenção, devolução do imóvel e afins, mesmo que todas essas informações estivessem descritas no contrato.
Porém, em dezembro de 2018, foi sancionada a lei do distrato imobiliário, que passou a regulamentar as rescisões contratuais baseadas em alguns critérios que falaremos a seguir.
Entenda mais sobre lei que rege os distratos imobiliários
Em dezembro de 2017 foi sancionada a Lei 13.786/2018 que regulamentava o distrato imobiliário. Os principais pontos previstos na lei são:
- Caso o comprador desista do imóvel ainda na planta em regime de afetação, ou seja, o patrimônio separado da incorporadora, ele paga multa de 50% do valor pago.
- Caso o comprador desista da aquisição do imóvel naplanta, quando ele já fizer parte do patrimônio da incorporadora, paga multa de 25% do valor pago.
- Caso a desistência aconteça depois do imóvel ter sido entregue a lei prevê a retenção da corretagem, dos imposos, das taxas de condomínio e do aluguel
- A lei prevê ainda um prazo máximo de 180 dias de atraso na obra, podendo ser prorrogado por mais 180 dias em comum acordo. Se, após o prazo a obra não ter sido concluída a incorporadora paga multa e o comprador tem o direito de rescindir o contrato e pedir o ressarcimento total ou a indenização de 1% por mês atrasado.
- O contrato pode ser transferido para outro comprador, sem ônus para nenhuma das partes.
É imprescindível que os distratos imobiliários apresentem os motivos pelos quais o negócio foi desfeito. As condições que se referem a cada uma das partes também precisam ser descritas a partir da tomada de decisão, evitando problemas futuros.
Conheça os principais motivos ocasionam os distratos imobiliários
– Investidores mudam o rumo
Um dos motivos que mais levam aos distratos imobiliários é quando os compradores do imóvel são investidores que decidem usar o dinheiro em outro tipo de empreendimento. Ou, ainda, compram mais imóveis do que podem pagar, confiando em algum capital que terão disponível adiante. Quando o capital não vem, eles acabam desistindo de alguns imóveis.
– Comprador fica sem recursos
Como geralmente esse tipo de contrato é a longo prazo, qualquer situação inesperada pode ocorrer para o comprador. Se ele não conseguir cumprir com a dívida, ele pode se ver obrigado a desistir do contrato por não ter condições de pagar.
– Falta de entendimento do contrato
Outra razão que leva ao distrito imobiliário é a falta de entendimento sobre os termos do contrato. Caso o cliente sinta que algum item não foi bem explicado e não faz sentido, ele pode pedir o distrato.
Veja três maneiras de evitar os distratos imobiliários
Listamos a seguir três dicas para que evitar que os distratos imobiliários aconteçam:
- Explicar como o distrato funciona – o cliente deve estar ciente de que pode desistir da compra dentro de um prazo. Especificar os valores das multas que ele pode pagar caso desista depois do período estipulado é uma boa alternativa para deixa-lo ciente das circunstâncias.
- Especificar os termos do distrato no contrato – tudo o que for explicado ao cliente sobre o imóvel deve constar no contrato. Não deixe de falar sobre nenhuma informação importante que envolva o distrato. Desta forma, é fortalecido o compromisso com a construtora e o cliente fica seguro em tomar a decisão ou não da compra.
- Entenda os motivos da compra – é importante saber o porquê do cliente querer adquirir o imóvel. Desta forma, fica fácil de saber se pode ser um possível investidor que lá na frente pode desfazer o contrato.
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